Forebyggende vedligehold af el i ejendomme: sådan undgår du dyre fejl
Derfor betaler forebyggende vedligehold sig
I en ejendom med mange beboere eller lejere er elinstallationen i brug hele døgnet. Den samme eltavle kan forsyne både lejligheder, fællesarealer, vaskeri og belysning i trappeopgange, og en fejl kan derfor ramme mange på én gang. Forebyggende vedligehold handler om at finde og rette små problemer, før de udvikler sig til strømsvigt, skader eller brand.
For ejere, administratorer og bestyrelser i boligforeninger er det en fordel at have en fast plan for vedligehold af el. Det giver bedre overblik over installationens tilstand, gør det lettere at budgettere med udskiftninger og reducerer risikoen for akutte udkald uden for normal arbejdstid. Samtidig viser en dokumenteret vedligeholdelsesplan over for forsikringsselskabet, at ejendommen bliver passet ordentligt, hvilket kan have betydning, hvis der opstår en skade.
Hvad indgår i forebyggende vedligehold af el?
Et typisk eftersyn starter som regel i tavlerummet. Elinstallatøren gennemgår hovedtavlen og de underliggende tavler, kontrollerer forbindelser grundigt, efterspænder samlinger og ser efter tegn på varme, fugt eller slid. Fejlstrømsafbrydere afprøves, så det er sikkert, at de slår fra, hvis der opstår en fejl i installationen i en af boligerne.
I mange ejendomme bruges termografering som en fast del af eftersynet. Med et varmekamera kan elinstallatøren se varme punkter i tavlerne, mens anlægget er i drift, og dermed finde overbelastede komponenter og løse forbindelser uden at afbryde strømmen for beboerne. Resultatet samles i en rapport med billeder, så det er tydeligt, hvad der skal udbedres, og hvor hurtigt det bør ske.
Eftersynet omfatter også fællesarealer som kælder, loft, vaskeri og udendørs belysning. Her er installationerne ofte udsat for fugt og temperaturudsving, og de bliver sjældnere set efter end installationerne i de enkelte boliger. Til sidst får ejeren af ejendommen en samlet vurdering af installationens tilstand og en prioriteret liste over opgaver.
Hvor ofte bør der laves eftersyn?
Hvor ofte en ejendom bør have eftersyn, afhænger af installationens alder, størrelse og belastning. Mange ejendomme vælger et fast eftersyn en gang om året, mens ejendomme med ældre installationer eller tekniske anlæg som elevatorer, ventilation og ladestandere kan have fordel af hyppigere kontrol. Det samme gælder ejendomme med erhvervslejere i stueetagen.
Der er også situationer, hvor et ekstra eftersyn giver god mening. Det gælder efter en vandskade, efter større renoveringer, når der installeres nye forbrugere som varmepumper eller fælles ladeanlæg, og når ejendommen skifter ejer eller administrator. Så får den nye ejer et klart billede af installationens tilstand fra starten og kan planlægge de nødvendige opgaver.
Uanset hvilket interval der vælges, er det vigtigt, at resultaterne bliver dokumenteret. En logbog over eftersyn og udbedringer gør det let at følge udviklingen og at se, hvornår der er brug for større investeringer i installationen og tavlerne i ejendommen.
Større forbrug stiller nye krav
I dag stiller varmepumper, ladestandere til elbiler, solceller og fælles vaskerier langt større krav til ejendommens elinstallation end tidligere. Mange ældre tavler er ikke bygget til den belastning, og det kan give overophedning og hyppige udfald, hvis installationen ikke bliver tilpasset i tide.
Et forebyggende eftersyn er derfor også en god anledning til at vurdere, om tavlerne har kapacitet nok til fremtidens behov. Det er langt billigere at planlægge en udvidelse i god tid end at skulle handle akut, når problemet opstår.
Ansvar og dokumentation i ejendommen
Som ejer af en ejendom har du ansvaret for, at elinstallationen er i forsvarlig stand. Det gælder både fællesinstallationer og de dele af installationen, der forsyner lejlighederne. Hvis der sker en skade, og det viser sig, at installationen har været mangelfuldt vedligeholdt, kan det få betydning for både ansvar og forsikringsdækning.
Alt elarbejde skal udføres af en autoriseret elinstallatør. Det gælder også mindre reparationer, som kan virke enkle. En autoriseret fagmand kender reglerne, arbejder efter gældende standarder og kan dokumentere, at arbejdet er udført korrekt, hvilket er vigtigt for ejendommens værdi.
God dokumentation består af opdaterede tavlediagrammer, en oversigt over grupperne og rapporter fra tidligere eftersyn. Det gør det nemt for den næste elinstallatør at finde rundt i anlægget og sparer tid, når der skal fejlfindes eller udvides. Dokumentationen er også værdifuld ved et salg af ejendommen.
Vælg derfor gerne en autoriseret elinstallatør, der har erfaring med ejendomme og kan tilbyde en fast serviceaftale. En aftale sikrer, at eftersynet bliver gennemført med faste mellemrum, og at der er en fast kontaktperson, når der opstår spørgsmål eller akutte opgaver.
Almindelige el-problemer i ældre ejendomme
Rigtig mange ejendomme i og omkring København er bygget for årtier siden, og installationerne er ofte blevet ændret og udvidet flere gange undervejs uden en samlet plan.
Typiske problemer er gamle tavler med skruesikringer, manglende fejlstrømsafbrydere i fællesarealer, stofledninger i opgange og kældre og installationer, der ikke er dimensioneret til nutidens forbrug. Der kan også være tale om løse forbindelser i tavler, som har været i drift i mange år uden eftersyn. Den slags fejl er sjældent synlige udefra, men de kan udvikle varme og i værste fald føre til brand, hvis de ikke bliver opdaget i tide.
Ved at gennemføre forebyggende vedligehold kan ejendommen finde og rette disse problemer, før de skaber gener for beboerne eller bliver til dyre skader, som forsikringen måske ikke dækker fuldt ud.